購房者如何避免貸款不批定金不退 專家來支招
銀行貸款把關日趨嚴格，由于銀行貸款審批不過關而導致的購房糾紛時有發(fā)生，成交失敗后，購房者往往需要承擔一定的損失，少則一兩萬，多則幾萬元。業(yè)內(nèi)人士提醒，若認購合同中沒有特別約定，而銀行不審批又是由于買方資信不過關的原因，一般應由買方負責。所以，購房者在簽合同時一定要約定清楚，因此而導致成交失敗時，要退還定金。
案例：貸款未獲批定金要不回
兩個月前，做小生意月入3000元的王小姐看中了一套掛盤價為46萬元的二手房，由于手頭積蓄能夠首付三成，便決定向銀行按揭貸款買房。由于沒有單位，平時收入也都是現(xiàn)金進出，無法提供銀行要求的蓋了公章的收入證明和存折流水賬，王小姐對貸款申請能不能批下來有些擔心。不過中介行人員拍著胸脯表示，這些都不是問題，中介行都可代辦。求房心切的王小姐便交了一萬元定金，簽了認購合同，托中介向業(yè)主砍價。最后，買賣雙方談妥以45萬元成交，并簽了買賣合同，付了首付款。
然而上周，中介行卻告訴王小姐，銀行審批不過關，要她想辦法湊錢。由于一時無處籌錢，王小姐便要求解除購房合同，然而中介和業(yè)主卻表示，只能退房款，1萬元定金不能退。王小姐表示是中介拍胸脯表示貸款沒問題才買的，定金必須退，雙方為此爭執(zhí)不下。
為此，筆者特別咨詢了一些二手房中介行和在售的一手樓盤。售樓人員和中介行一致表示，如果沒有特別約定，因買方資信問題導致銀行審批不過關，購房定金不能退給客戶。
不過，大多數(shù)中介行人士表示，銀行不審批的情況很少出現(xiàn)，一般只會降低貸款的成數(shù)。甚至有的中介拍著胸脯表示：沒有收入證明，我們可以給你提供，銀行存折流水賬問題我們也可以搞掂，銀行一般只看復印件，不會具體查詢的。
銀行：貸款是否被批準 只看借款人能力
據(jù)“國六條”相關政策規(guī)定，目前，銀行住房按揭貸款的門檻比以往有所提高。但這是基于“國六條”對90平方米以上大戶型首付比例提高的政策而調(diào)整的相關規(guī)定，其實，銀行拒絕貸款申請宗數(shù)的比例并沒有增加。
銀行人士認為，銀行是否貸款給借款人，僅是評估借款人的資信狀況和還款能力。至于開發(fā)商與借款人之間簽訂的購房協(xié)議，與銀行無關。銀行貸款需要控制風險，但購房人若因貸款申請審批未通過，從而被迫放棄買房子并被開發(fā)商沒收定金，購房者應與開發(fā)商進行協(xié)商。
有購房者提出建議，希望銀行能夠在售樓部現(xiàn)場為有意向購房者提供貸款初審結(jié)果的咨詢，以供有意購房人參考。對此，銀行認為可行性不大。這是因為初審結(jié)果并不能作為最終的審批結(jié)果，而且，由于申請人在售樓現(xiàn)場所提供的資料都不完整而且不詳盡，銀行很難作出判斷。
專業(yè)人士：在交定金認購時 一定要約定清楚
那么，購房者如何才能避免貸款審批不過關導致定金被吞的情況呢？
在中介行工作多年的胡小姐表示，根據(jù)以往的情況看，只有在以下兩種情況下，定金才有可能退還購房者，一是銀行審批不過關是由于業(yè)主或發(fā)展商的原因；二是購房者與業(yè)主或發(fā)展商事先協(xié)商好，在認購書中寫明，如因銀行貸款未獲審批的原因?qū)е鲁山皇?，定金應退還客戶。否則，購房者的定金將很難退還。
新房的認購合同和買賣合同格式都是固定的，開發(fā)商一般是不會跟客戶建立這種約定的。所以客戶在交定金認購房屋時，要謹慎些，如果自己不放心，最好先向開發(fā)商指定銀行委托的按揭服務機構提供一份詳細的說明材料，讓其請銀行進行初步審核，確定最高貸款額度，再交定金簽認購合同。
二手房則靈活很多，由于認購合同和買賣合同都是雙方約定的，可以和業(yè)主協(xié)商好，在訂立合同時，將自己的情況列明，并補充說明因銀行貸款未獲審批導致成交失敗時，要退還定金。
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