樓市敏感期 如何判斷沈陽(yáng)抄底時(shí)機(jī)

www.www.pishfish.com  2010-06-30  來(lái)源：沈陽(yáng)房參謀房產(chǎn)信息咨詢有限公司

      樓市成交量的持續(xù)走低，萬(wàn)科、綠地等行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始行動(dòng)，而其他開(kāi)發(fā)商或明或暗也推出各種優(yōu)惠政策，樓市變化風(fēng)云莫測(cè)，市場(chǎng)上抄底的聲音此起彼伏，是否表明樓市抄底時(shí)機(jī)已到？

　　抄開(kāi)發(fā)商的“底”，不如先抄自己心里的“底”

　　經(jīng)歷了2008年樓市的暴風(fēng)驟雨之后，消費(fèi)者儼然更加理性。在一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)在線調(diào)查中，一半以上網(wǎng)友表示“根據(jù)自身情況，在可接受范圍內(nèi)會(huì)出手”。甚至有人對(duì)過(guò)去幾年嚷嚷“不降價(jià)不買(mǎi)房”者為在害人，因?yàn)榫瓦^(guò)去20來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)為盤(pán)旋上升。正如那句老話：機(jī)會(huì)從來(lái)不會(huì)被大多數(shù)人發(fā)現(xiàn)。 而“尋底”無(wú)異于一場(chǎng)賭博，如同股票，人人都想買(mǎi)到最低點(diǎn)，大家心里都有一個(gè)底，而且是不同的，因?yàn)樾枨蠛拖敕ú灰粯?。更多的市民卻依然無(wú)比的矛盾：買(mǎi)吧，眼前價(jià)格這么高，又怕買(mǎi)了以后在國(guó)家調(diào)控下房?jī)r(jià)跌了白白損失血汗錢(qián);不買(mǎi)吧，又怕漲了更買(mǎi)不起。如此種種，很多人白白錯(cuò)過(guò)了一次又一次的購(gòu)房良機(jī)，只留下無(wú)窮的"悔恨"。而“底”的界限在哪里？

　　抄底行動(dòng)，與其說(shuō)是一種行動(dòng)，不如說(shuō)是一種態(tài)度。對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，我們心里的“底”在哪里？我們會(huì)因?yàn)闆Q心“抄底”而推遲幾年結(jié)婚計(jì)劃？我們會(huì)因?yàn)椤俺住倍?口人住著小房子看著孩子被分到差勁的小學(xué)？還是我們外地來(lái)沈者永遠(yuǎn)租房為家永遠(yuǎn)漂泊？與其苦等抄底時(shí)機(jī)，不如在迎來(lái)最佳時(shí)機(jī)之前做好充足的準(zhǔn)備，根據(jù)自身實(shí)際情況，掂量好荷包，遇到合適機(jī)會(huì)，該出手時(shí)就出手！

　　回歸價(jià)值：算算開(kāi)發(fā)商的“底”

　　我們不妨再來(lái)看下精明的開(kāi)發(fā)商面對(duì)樓市低潮，面對(duì)何時(shí)為購(gòu)房最佳時(shí)期做出的判斷。

　　金光集團(tuán)麗水金陽(yáng)的營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理這樣說(shuō)：國(guó)家這次政策調(diào)控的力度是空前的，如果房?jī)r(jià)不降，政府不會(huì)收手，會(huì)陸續(xù)出臺(tái)政策影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。而另一方面，土地成本、建筑成本、管理成本、營(yíng)銷(xiāo)成本、開(kāi)發(fā)配套成本、稅收成本等的不斷提升，也讓房屋降價(jià)的空間很小。政府和開(kāi)發(fā)商會(huì)進(jìn)入一個(gè)博弈的狀態(tài)。這種博弈的狀態(tài)大致會(huì)分為三個(gè)階段：第一階段：成交量率先萎縮，價(jià)格的短期內(nèi)將會(huì)是僵持狀態(tài)——這已經(jīng)在5月市場(chǎng)中表現(xiàn)出來(lái)了；第二階段：價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)，成交量相應(yīng)的會(huì)有所增長(zhǎng)——這個(gè)階段應(yīng)該是6月、7月和8月；第三階段：將會(huì)是在第二階段基礎(chǔ)上成交量和價(jià)格都有所回轉(zhuǎn)——大概是9月10月。政府宏觀調(diào)控的目的是調(diào)控價(jià)格，而不是打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)。價(jià)格上漲過(guò)快肯定是不正常的，宏觀政策使價(jià)格上漲放緩或平抑價(jià)格，都是調(diào)控成果。

　　此外，一向言語(yǔ)不多的他，向小編無(wú)奈的說(shuō)道：“也許4、5年前，我自己都會(huì)罵開(kāi)發(fā)商，賺錢(qián)太多，利潤(rùn)太高。而現(xiàn)在不是這樣，對(duì)于沈陽(yáng)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間越來(lái)越小。單是配套成本平均到每戶就增加幾萬(wàn)，水、電、煤氣、暖氣等，各項(xiàng)細(xì)分的話有好幾十種，比如建筑分為土建、管網(wǎng)、門(mén)窗、電梯、園林、智能化、變電箱、水箱、管井、車(chē)棚、二次熱望交換等等一系列……”。

　　這些信息，也給我們投資型購(gòu)房者何時(shí)“抄底”提供一些啟示。任何開(kāi)發(fā)商不會(huì)做賠本生意，想抄開(kāi)發(fā)商的“底”，他們的“底”在哪里，我們也可以此粗略算算一套房子的成本究竟多少，利潤(rùn)空間在哪，借以找到合適的購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)。