[沈陽驗房]房地產(chǎn)那些事兒
自從這個世界上有了“開發(fā)商”和“業(yè)主”，他們之間的矛盾就如同醫(yī)生與患者的關(guān)系一樣，總是“公說公有理，婆說婆有理”，業(yè)主們聲淚俱下地控訴開發(fā)商的無恥行徑，而開發(fā)商則窮其所能地解釋和爭辯，“口水戰(zhàn)”、“條幅戰(zhàn)”此起彼伏，表現(xiàn)形式也愈演愈烈。開發(fā)商與業(yè)主的關(guān)系，日漸成為一個備受公眾關(guān)注的社會問題。
開發(fā)商和業(yè)主之間的那些事兒
2008年10月27日，北京市朝陽區(qū)鉑宮小區(qū)業(yè)主們與開發(fā)商京隆公司展開了一場針鋒相對的交涉。業(yè)主此舉的目的在于阻止該公司的某些違法施工行為，結(jié)果開發(fā)商挑動了100多位民工嚴陣以待，雙方?jīng)_突一觸即發(fā)，氣氛極為緊張。隨后，朝陽區(qū)公安刑警聞訊趕到，避免了一場流血事件的發(fā)生。
京隆公司的全稱為北京京隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（最大的股東是山水文園董事長李轍），該公司在未經(jīng)小區(qū)業(yè)主同意的情況下，擅自將原規(guī)劃并已建好的數(shù)千平方米的公用小區(qū)會所挪作商業(yè)價值用途，公然非法侵占了小區(qū)內(nèi)的公用分攤土地、違法開掘地下三層新修數(shù)千平方米地下設(shè)施，雖未取得合法的規(guī)劃及施工手續(xù)卻仍舊強行施工。京隆公司的這一系列行為，違反國家的相關(guān)法律法規(guī)為其一，無視和踐踏小區(qū)業(yè)主權(quán)益為其二，由此才導(dǎo)致了10月27日雙方的公然對峙。
此次事件的過程雖然極其簡單，但其中內(nèi)涵卻是千絲萬縷、暗藏玄機。筆者出于職業(yè)習慣，四處采訪，實地調(diào)查，終于掌握了第一手資料，現(xiàn)將其公布于天下，希望能引起業(yè)主及社會各界的共鳴。
一個“撼”字，丟給開發(fā)商
反觀整個事件，北京京隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的行為給人的感覺就是一個“撼”字，也就是震撼。該公司在早已將位于朝陽區(qū)東草園鉑宮國際中心部分公寓【建設(shè)工程規(guī)劃許可證號（99）規(guī)建字0152號】住宅出售的情況下，為了一己私利擅自將原規(guī)劃并已建好的數(shù)千平方米的公用小區(qū)會所挪作商業(yè)價值用途；公然非法侵占小區(qū)內(nèi)的公用分攤土地、違法開掘地下三層新修數(shù)千平方米地下設(shè)施；續(xù)而又在隱瞞銷售業(yè)績、未取得合法的規(guī)劃及施工手續(xù)的情況下強行施工。同時，在小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商交涉的過程中，業(yè)主代表受到開發(fā)商董事長李轍的威脅，并號稱要動用“武將”進駐小區(qū)。除此之外，北京市有關(guān)部門已經(jīng)對京隆公司下達了“停工通知書”，但該公司依然繼續(xù)施工，漠視政府管理。
值得一提的是，鉑宮業(yè)主此次維權(quán)行動可謂是“曠日持久”，從京隆公司開工動土的第一天起，眾位業(yè)主就先后數(shù)次與開發(fā)商進行交涉，官司一場場的打，雖說場場必贏，卻始終沒有將自己被侵害的合法權(quán)益討要回來。很明顯，京隆公司在官司敗北、政府勒令停工的情況下強行施工屬于違法建設(shè)，其行為嚴重違反了國家相關(guān)的法律法規(guī)，漠視政府的管理和權(quán)威，與國家號召的安定團結(jié)、建立和諧社會的政策背道而馳。
筆者感到震撼，一家普普通通的開發(fā)商何以在施工建設(shè)過程中如此囂張？在維權(quán)體系日益完善的中國，是誰給他們的底氣竟然可以如此公然踐踏業(yè)主們的合法權(quán)益？在社會和諧的大好形勢下，他們又是哪里來的架勢竟要動用“武將”來為自己的施工隊伍開路？
一個“汗”字，呈給政府
說起開發(fā)商的囂張行為，就不得不涉及到政府有關(guān)部門，他們在此次事件中又扮演了怎樣的角色呢？通過筆者的走訪發(fā)現(xiàn)，政府在這次糾紛中的表現(xiàn)就是一個“汗”字，令人汗顏。
針對此次京隆公司的違法違規(guī)建設(shè)事件，鉑宮小區(qū)的業(yè)主們先后向北京市政府辦公廳、北京市規(guī)劃委、北京市建設(shè)委、北京朝陽區(qū)政府、北京市紀檢委等有關(guān)部門發(fā)出過多次舉報和投訴。而且，鉑宮小區(qū)的業(yè)主多來自港、澳、臺及多個國家，開發(fā)商的違規(guī)違法行為如果得不到制止，將有可能引發(fā)不安定因素，造成惡劣的國際影響。有鑒于此，有關(guān)部門向京隆公司下達了一份簡單的“停工通知書”，從此便三緘其口，再無音訊，對“停工通知”的落實情況不聞不問。
對此，我們不得不承認，開發(fā)商與政府有關(guān)部門之間是有“君子協(xié)議”的，可他們之間這份協(xié)議的深度和廣度到底有多大，我們就不得而知了。
據(jù)筆者調(diào)查，商品房的成本主要分成三大塊：地價、建安費，以及政府稅費，在各省會級大城市中三大塊所占比例基本是約各三分之一。舉例來說，假定一個總建筑面積3萬平方米的樓盤，全部為精裝修小高層，均價1萬元／平方米，總價3億元。業(yè)主在每平方米上所花的1萬元的去向大致如下：
土地成本3000元／平方米，包括付給政府的地價以及花在官僚身上的“公關(guān)”費用，總計9000萬元；
建安費用3000元／平方米（包括土建費用1500元／平方米和精裝費用1500元／平方米，假設(shè)不偷工減料以次充好、不克扣拖欠民工工資），總計9000萬元；
宣傳營業(yè)費用500－900元／平方米，取平均值700元／平方米，總計約2000萬元；
剩余部份為利潤約3300元／平方米，總計約1億元；
總售價3億元的樓盤，須繳納營業(yè)稅1650萬元，利潤1億元，須繳交3300萬元的利稅，兩項相加約5000萬元，約合1650元／平方米；
開發(fā)商實際利潤約為1億元減5000萬元等于5000萬元，約合1650元／平方米。
綜上所述，業(yè)主在每平方米上所花的1萬元中只有約三分之一為樓盤的建筑安裝加宣傳營業(yè)成本，另有約4650元被政府及其官員拿走，開發(fā)商得到約1650元，而這每平方米1650元中還要拿出部份作為對政府官員的回饋并為下一次項目打下基礎(chǔ)。由此看來，在房地產(chǎn)開發(fā)的超出成本的所得中，開發(fā)商拿到的是政府的約三分之一，開發(fā)商雖然獲得暴利，但實際上還是政府官員的工具。
當然，這個例子是一般情況下的普遍標準，至于像本文提到的京隆公司與政府有關(guān)部門之間的“君子協(xié)議”具體內(nèi)容有多少，我們完全可以從開發(fā)商的囂張舉動中看出一些端倪?？梢?，在房地產(chǎn)市場的各個環(huán)節(jié)，只要是有政府權(quán)力在，只要經(jīng)過政府權(quán)力審批，如果這種權(quán)力不能夠有效約束與監(jiān)督，那么這種權(quán)力與金錢的交易就不可能避免。還有，既然政府官員能夠輕易地濫用手中權(quán)力，既然政府的權(quán)力可以輕易交換成財富，那么房地產(chǎn)開發(fā)商就會肆無忌憚，想方設(shè)法將自己的利潤和收益最大化。
有人說：“中國的房地產(chǎn)開發(fā)的實質(zhì)，就是官僚資本主義通過官商勾結(jié)盤剝民眾的一個標志性項目，各地方政府及其官僚們從來沒有站錯過位置。”對于這樣的觀點，筆者長嘆一聲，不置可否。
一個“寒”字，送給業(yè)主
說完政府和開發(fā)商，下面再來說說鉑宮小區(qū)的眾多無辜業(yè)主們，他們現(xiàn)在的境遇以及維權(quán)路上的種種遭遇使筆者感受到一個“寒”字，實在是心寒。在筆者所掌握的鉑宮小區(qū)業(yè)主的舉報函上，這些業(yè)主非常明確的表達了自己的立場和合法權(quán)益，具體內(nèi)容包括：
1、堅決阻止“京隆公司”的違法建設(shè)，要求其無條件迅速恢復(fù)施工前原狀，并按購房合同約定開通鉑宮原定會所供小區(qū)業(yè)主使用，尊重和維護鉑宮小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益。
2、呈請政府有關(guān)部門審查，并追究相關(guān)部門及政府個別官員漠視國家法律法規(guī)、違法給予“京隆公司”提供便利的相關(guān)責任。
3、“京隆公司”開挖鉑宮北側(cè)地下三層違法建設(shè)施工，對鉑宮D座的建筑基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)造成了破壞，鉑宮D座的樓面已出現(xiàn)斷裂，必須要立即停止違法建設(shè)，并對鉑宮D座基礎(chǔ)進行加固。
4、要求“京隆公司”對非法侵占鉑宮小區(qū)土地、違法建設(shè)所造成的影響和破壞做出賠償。依法追究“京隆公司”對業(yè)主的各種違約、侵占及損害的權(quán)利。
不難看出，鉑宮小區(qū)業(yè)主的要求并不過分，他們只是想維護自己的合法權(quán)益，向政府有關(guān)部門討要一個公道和說法，可是結(jié)果卻不盡如人意，至今仍蹣跚在漫漫維權(quán)路上。
市場經(jīng)濟的秩序要靠政府有關(guān)部門的法律法規(guī)來維持，完全放任和完全自由是不可能的。很難想象在一個處處侵害消費者權(quán)益，開發(fā)商無視業(yè)主利益而只求贏利的房地產(chǎn)環(huán)境中，其秩序怎么可能正常？
幾個殷切期望，寫在最后
此次鉑宮小區(qū)在規(guī)劃建設(shè)過程中出現(xiàn)的矛盾糾紛，從一個側(cè)面反映了整個城市在規(guī)劃、建設(shè)與管理方面存在的一些問題。盡管這些問題不是普通老百姓上訪和舉報就能解決的，但必須引起政府有關(guān)部門和社會各界的足夠重視。
任何城市規(guī)劃和建設(shè)都是以人的利益為根本的，開發(fā)商絕對不能為圖私利而侵害其他人的合法權(quán)益；政府有關(guān)部門也決不能視公眾利益于不顧，在執(zhí)法過程中以權(quán)謀私、中飽私囊；如果開發(fā)商和政府有關(guān)部門將自己的行為控制在法律范圍之內(nèi)、公眾視野之內(nèi)的話，那么身為平頭百姓的業(yè)主們也不會無端挑釁、無事生非的。
當然，要想解決好這一系列問題，規(guī)劃是重要的一環(huán)。同時，在規(guī)劃建設(shè)過程中，要選擇合適的開發(fā)主體；各項規(guī)劃方案要公開、透明，做到政務(wù)公開；政府要依法辦事，在實踐中不斷健全完善相關(guān)的法律法規(guī)，加大市場監(jiān)管力度，整頓規(guī)范市場秩序；各級黨政機關(guān)要切實轉(zhuǎn)變思想作風和工作作風，把維護人民群眾的根本利益放在第一位。這幾條姑且算作筆者的殷切期望吧，希望早日實現(xiàn)。
最后還要補充幾句，筆者之所以全程紕漏此次開發(fā)商與業(yè)主的沖突事件，本意并不在于丑化某些開發(fā)商或者攻擊政府部門和官員，而是以一個旁觀者的身份客觀、真實地表達自己的想法，意在引發(fā)有關(guān)部門和社會各界的重視，真正地為社會和諧盡自己的一份微薄之力，其中言語不當之處