揭秘房貸不為人知的行規(guī) 限貸買家選擇曲線購房
欲買房卻無法貸款 揭秘房貸不為人知的行規(guī)
來源：金陵晚報(bào)
房貸是都市人永恒的話題。很多時(shí)候，你千挑萬選看中的房子，在銀行卻辦不到貸款，這其中到底是什么原因？記者為此走訪南京多家銀行，聽業(yè)內(nèi)人士講述不為人知的“行規(guī)”。
關(guān)于面積
記者獲悉，銀行在發(fā)放房屋貸款時(shí)，面積是所考慮的重要因素之一。
如果說房屋面積越大銀行越歡迎，這樣的說法還不完全準(zhǔn)確，但面積越小銀行警惕性越高，卻是毋庸置疑的。
房子小到什么地步就無法去銀行貸到款？記者走訪了多家銀行，綜合得出結(jié)論是面積低于40平方米，銀行一律拒貸。與此同時(shí)，40至60平方米的房子，則是銀行眼中的高風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)的，做貸款業(yè)務(wù)時(shí)必須慎之又慎。基本上這個(gè)面積的房子也很難貸到款，只有一些條件較好的客戶例外，此外首付的成數(shù)也會(huì)高出同類別但面積要大于60平方米的房子。
銀行對(duì)于面積40至60平方米的房屋心存芥蒂并非無來由。南京一家股份制銀行房貸部門負(fù)責(zé)人告訴記者，他們今年以來房貸的不良貸款面積都在50平方米左右。其中有的已經(jīng)在法院勝訴，但還是無法執(zhí)行。因?yàn)楦鶕?jù)現(xiàn)有的規(guī)定，如果這處面積在50平方米的房子是家庭唯一住房，即使是斷供，法院也不可以強(qiáng)制執(zhí)行，讓銀行把房子收走。
關(guān)于房齡
前不久，市民王先生向記者反映，他在后宰門一帶看中一套1989年建的二手房，跑了四五家銀行，也沒一家愿意放貸。記者了解到，對(duì)于銀行來說，房齡超過20年的房子，銀行基本上都不放貸款了，只有學(xué)區(qū)房可得稍許寬限。
“1990年是個(gè)坎，‘90前’的房子我們基本上不做了。”一位銀行人士告訴記者，有的銀行甚至房齡超過15年的就不貸款了，這主要是考慮到房屋的保值功能。畢竟房貸一貸出去就是20年，老房子保值性能比較差，萬一貸款人若干年后斷供不還錢，銀行即使收回房屋也會(huì)大大虧本。
由于學(xué)區(qū)房性質(zhì)特殊，房?jī)r(jià)比較堅(jiān)挺，目前，南京各家銀行對(duì)于學(xué)區(qū)房“年齡”的容忍度，可以放寬到25年。此外，新房在貸款時(shí)也有一些優(yōu)勢(shì)。記者獲悉，2005年以后的次新商品房，貸款年限可以寬限至30年。
關(guān)于貸款人
記者在平日的采訪中發(fā)現(xiàn)，不少市民對(duì)房貸貸款人的年齡心存疑問，例如退休人員可不可以貸款？小孩子能不能貸款？
據(jù)了解，目前南京各大銀行對(duì)于貸款人年齡的要求均為25周歲到60周歲之間。如果年齡低于25周歲，貸款則須要有聯(lián)合借款人。而年齡在60周歲的人也是可以貸到款的，但最多只能貸到70周歲。
現(xiàn)在，距離國家下發(fā)房貸調(diào)控新政已近4個(gè)月時(shí)間，但各大銀行普遍對(duì)于這個(gè)被稱為“最嚴(yán)厲房貸政策”的執(zhí)行情況并未放松，監(jiān)管部門也在時(shí)不時(shí)念念“緊箍咒”。上周，銀監(jiān)會(huì)在回應(yīng)是否建議京、滬、深、杭地區(qū)商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套房貸的傳聞時(shí)，銀監(jiān)會(huì)表示，對(duì)于商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。對(duì)貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。
限貸買家選擇“曲線”購房
來源：杭州日?qǐng)?bào)
商報(bào)訊（記者 王筱璐） 上周，杭城各大銀行全面叫停了三套及以上房貸，貸不出款來的多套房買家開始動(dòng)腦筋了，想出“先一次性付清房款，然后再將房子抵押給銀行申請(qǐng)貸款”的辦法。
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小方手頭上正在處理一套市中心的二手房交易。
這套房子是在一個(gè)星期前成交的，總價(jià)192萬元，小方把客戶的貸款申請(qǐng)遞給銀行時(shí)，被告知三套以上的房貸已經(jīng)暫停發(fā)放了。這下可急死小方了，這位買家之前已經(jīng)買過兩套房子了，加上這套正好是第三套。無奈之下，小方跟買家想了一個(gè)辦法，買家先湊錢一次性付完192萬元的房款，辦理出房產(chǎn)三證（房產(chǎn)證、契證、土地證）后，再用這套房子申請(qǐng)抵押貸款。
不只小方想到了這個(gè)“曲線”買房的方法，昨天，記者采訪杭城各大房產(chǎn)中介了解到，銀行全面暫停三套房貸后，有不少買家選擇這樣的融資方式。一位不愿意透露姓名的資深經(jīng)紀(jì)人告訴記者，房產(chǎn)抵押貸款能貸的最高額是所抵押房子評(píng)估總價(jià)的七成，目前利率是基準(zhǔn)利率上浮15%—20%，這個(gè)利率跟前段時(shí)間銀行放松三套房貸，給出的多套房貸利率差不多。根據(jù)購房套數(shù)，最低首付5.5成以上，年利率也是基準(zhǔn)利率上浮15%—20%?！皟烧哔J款利率差不多，房產(chǎn)抵押貸款又跟購房記錄無關(guān)，也就是說，不管你買過幾套房子都可以申請(qǐng)抵押貸款，所以一些買家選擇這樣的貸款方式?！辈贿^，這位經(jīng)紀(jì)人介紹說，銀行放貸政策從緊的現(xiàn)階段，申請(qǐng)房產(chǎn)抵押貸款的成功率也大打折扣。以前放款時(shí)間不到一個(gè)月，現(xiàn)在可能要兩三個(gè)月甚至更長(zhǎng)。另外，銀行還根據(jù)申請(qǐng)人的職業(yè)和資信來綜合考量，一些銀行還要搭售理財(cái)產(chǎn)品。
而且，不是所有的房子都能抵押。記者采訪了杭城三家規(guī)模較大的房產(chǎn)中介，他們的經(jīng)紀(jì)人在處理房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中發(fā)現(xiàn)，銀行普遍的要求是：申請(qǐng)人必須有兩套及以上的房子；所抵押的房子必須是擁有完全產(chǎn)權(quán)，即沒有銀行按揭；對(duì)房齡和面積都有要求——建造年代1990年以后，建筑面積60平方米以上。
“如果銀行不是全面暫停三套房貸，最近一批需求又開始蠢蠢欲動(dòng)了?！苯?jīng)紀(jì)人陳靜波告訴記者，7月中旬開始，杭城二手房市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇的苗頭，來門店的求購需求比五六月份起碼多了一倍。陳靜波說，這些需求中40%是抱著保值的目的，還有相當(dāng)部分是買學(xué)區(qū)房的剛性需求?！斑@些客戶口袋里有閑錢，放著怕貶值，現(xiàn)在處于樓市穩(wěn)定期，又感覺市區(qū)的二手房?jī)r(jià)格沒怎么降，所以想把手上的錢投入樓市了?！绷硗猓诤贾萃该魇鄯烤W(wǎng)數(shù)據(jù)也可以看出樓市回暖的跡象。7月杭城一手房和二手房成交量都創(chuàng)下了房產(chǎn)新政三個(gè)月以來的新高，分別成交了2380套和1522套，比6月增長(zhǎng)了近七成和三成。
“房產(chǎn)抵押貸款對(duì)申請(qǐng)人要求比較高，這類貸款很難成為主流。樓市稍有回暖，三套房貸就暫停了，看來國家對(duì)樓市的調(diào)控是不會(huì)放松的，這對(duì)買賣雙方的心理影響更大，樓市可能又要回到五六月份的僵持狀態(tài)了?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士分析說。
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