延遲交樓 請交違約金
東城王先生：2009年，我在東城購買了一處房產(chǎn)，合同中約定的交樓時間為2010年1月1日，同時約定了在收樓時，應當繳納房屋的配置費8000元，但是開發(fā)商直到7月1日才交樓的，且在交樓時并未向我出示《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《工程竣工驗收報告》。請問我應該如何處理？
鄧云龍：由于開發(fā)商存在遲延交樓的事實，因此，王先生有權(quán)要求開發(fā)商支付遲延交樓的違約金。
且由于開發(fā)商在交樓時并未出示《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《工程竣工驗收報告》，按照法律規(guī)定，王先生有權(quán)要求其出示此三份文件。但是由于配置費屬于王先生與開發(fā)商約定的費用，王先生應當繳納。如果王先生未能與開發(fā)商協(xié)商有果，則其有權(quán)依法向法院提起訴訟，請求法院判決開發(fā)商向王先生支付延遲交樓的違約金及出示《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《工程竣工驗收報告》給王先生，但是王先生不能拒絕繳納配置費。
02
樟木頭劉小姐：2008年9月，我在樟木頭購買了一處房產(chǎn)。買樓的時候，售樓小姐告訴我物業(yè)費是按照建筑面積計算，每平方米按2.2元收取。但是2009年10月份我收樓時，在簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議時，卻發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理費變成了每平方米2.5元。于是我收樓后，一直拒絕繳納物業(yè)管理費。現(xiàn)在物業(yè)管理公司按照每平方米2.2元的標準向法院起訴我了，請問我是否有權(quán)拒絕繳納物業(yè)管理費？
鄧云龍：在物業(yè)管理公司按照每平方米2.2元的標準向法院起訴的情形下，劉小姐無權(quán)拒絕繳納物業(yè)管理費，因為劉小姐簽訂的前期物業(yè)管理合同對其形成了法律約束力，其應當按時繳納物業(yè)管理費。在樓盤尚未成立業(yè)主委員會的情形下，前期物業(yè)管理服務合同對物業(yè)管理公司和業(yè)主都具有法律約束力。該前期物業(yè)管理服務合同既約束物業(yè)管理公司，也對購房的業(yè)主具有法律約束力。
物業(yè)管理公司應當按照前期物業(yè)管理服務合同的約定，提供相應的物業(yè)管理服務，業(yè)主也應當按照合同的約定繳納物業(yè)管理服務費。任何一方違反合同的約定，另一方是有權(quán)向法院提起訴訟的。如果業(yè)主認為物業(yè)管理公司的物業(yè)管理費收取標準過高，違反了相關(guān)政府指導價的法律規(guī)定，則其可以通過向物價部門舉報來解決，但是拒絕繳納物業(yè)管理服務費并不符合法律規(guī)定。
03
長安黃先生：我在長安有好幾處房子和商鋪用于出租。請問我在進行出租的過程中，需要注意什么？
鄧云龍：如果黃先生需要防范出租房屋和商鋪的過程的風險，尤其需要注意下列事項，一是，在出租房屋時，應當能夠提供對房屋和商鋪擁有合法的權(quán)利的文件。因為按照國家法律規(guī)定，房屋作為不動產(chǎn)，以不動產(chǎn)登記作為其合法所有權(quán)的證明。在簽訂房屋或者商鋪租賃合同時，出租方必須擁有對房屋享有所有權(quán)或者享有出租權(quán)。
二是，如果用于出租的房屋屬于利用農(nóng)村集體土地進行非農(nóng)業(yè)建設而出租建筑物的，必須先行取得建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證。按照法律規(guī)定，農(nóng)村集體土地應當嚴格使用，如果未能辦理規(guī)劃許可證，則不能用于非農(nóng)業(yè)經(jīng)營和收益，否則將導致合同因違反國家強制性法律規(guī)定而被法院認定屬于無效合同。
三是需要辦理出租房屋的工程竣工驗收合格手續(xù)及消防驗收合格手續(xù)。按照法律規(guī)定，除經(jīng)依法批準修建的住宅可以無須辦理竣工驗收合格手續(xù)及消防驗收合格手續(xù)而出租之外，未取得房屋所有權(quán)證的廠房、倉庫、辦公樓、商業(yè)鋪位出租的，必須取得竣工驗收合格證及消防驗收合格證，否則，將可能導致該租賃合同被法院以違反國家強制性規(guī)定認定為無效合同，從而導致雙方所簽訂的租賃合同無法得到法律的保護，出租人也將因此承擔因合同無效而產(chǎn)生的法律責任。
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