防二手房違約五大建議幫助您安心置業(yè)

www.www.pishfish.com 2010-07-25 來(lái)源：沈陽(yáng)房參謀房產(chǎn)信息咨詢有限公司

陷入首付不夠、利息暴增的困境也有解決方案

“手上的錢(qián)不夠五成首付怎么辦？”、“如何才能省利息？”、“現(xiàn)在到底需不需要買(mǎi)房”……在樓市新政猶如一記重拳擊中樓市后，不少買(mǎi)家發(fā)出這樣的疑問(wèn)。而面對(duì)樓市的這一新情況，記者發(fā)現(xiàn)買(mǎi)家的態(tài)度也在發(fā)生變化：有猶豫不決陷入觀望的，有毫不畏懼堅(jiān)持入市的，也有不堪重負(fù)放棄買(mǎi)房的。而他們現(xiàn)在遇到的最大問(wèn)題和困惑是什么，化解這些問(wèn)題的措施又有哪些呢？為此記者專門(mén)搜集了一些近期買(mǎi)家的典型案例，并請(qǐng)有關(guān)專家給予解答，希望能給正陷入焦灼不安情緒的買(mǎi)家提供一些借鑒。

從記者搜集的案例來(lái)看，目前買(mǎi)家遇到最大的問(wèn)題就是二套房的首付和利息問(wèn)題，而首付又是其中最重要的一點(diǎn)。根據(jù)樓市調(diào)控新政，二套房首付最低要五成，而且利率上浮1.1倍。而此前一般二套房首付最低只需三成，兩者比較有兩成的差距。按照目前廣州的樓價(jià)情況，購(gòu)買(mǎi)一套房基本上都是在百萬(wàn)元以上，兩成首付的差距意味著要多付幾十萬(wàn)元，而這并不是一般人能承受得起的。據(jù)了解，目前不少買(mǎi)家退房都是卡在了首付問(wèn)題上。利息是困擾買(mǎi)家的另一個(gè)重要問(wèn)題。利率從以前的最低7折4.16%上升到現(xiàn)在的1.1倍6.53%，如果以100萬(wàn)元20年的商業(yè)貸款來(lái)算，每月月供就要增加1300多元，總的利息支出要增加30多萬(wàn)元，這其中巨大的差距也讓不少買(mǎi)家難以承受。

如何解決這些問(wèn)題？專家指出，由于政策執(zhí)行相對(duì)嚴(yán)格，在商業(yè)貸款上有效的規(guī)避辦法很少，只有多采用純公積金貸款的方式。不過(guò)選擇公積金和商業(yè)貸款的組合方式，首付仍需五成，只是利息支出減少。在還款方式上，買(mǎi)家應(yīng)選擇以節(jié)息型的還款方式為主，如不少銀行推出的雙周供、存貸通、存抵貸和活利貸等還貸方式都能有效減少利息支出。

首付不夠型

粵語(yǔ)“撲水”一詞，意為緊急調(diào)度資金。目前住宅市場(chǎng)也出現(xiàn)了不少“撲水族”，他們有的是已簽購(gòu)房合同被追加首付，有的是迫切入市不得不籌集五成首付的“剛需”。除了跟親友借錢(qián)，都市人還可以怎樣在短時(shí)間內(nèi)籌集額外增加的首付款呢？

三成變五成差款40萬(wàn)

張先生是迫切改善住房的人士，他本來(lái)住在一個(gè)房改房里，現(xiàn)在家里添了小孩，想買(mǎi)一個(gè)三房單位。他在老城區(qū)看中一套一手新房，總價(jià)達(dá)200萬(wàn)。按照房貸新政，他必須支付五成首期，但他只預(yù)備了三成首期，即60萬(wàn)元，另外40萬(wàn)元去哪里找？

押舊買(mǎi)新做純抵押

解決方案：良策按揭有關(guān)人士表示，張先生的案例符合押舊買(mǎi)新的情況，他可以利用手上的房改房作純抵押貸款，獲得額外的40萬(wàn)元。購(gòu)房者手中的房子最高可貸款七成，年期到20年，利率最低可為基準(zhǔn)利率，比二套房貸的利率低。張先生可根據(jù)情況決定申請(qǐng)押舊買(mǎi)新的貸款額，因?yàn)樗暨x擇押舊買(mǎi)新，意味著每月要同時(shí)還兩筆貸款，月供壓力不容忽視。申請(qǐng)押舊買(mǎi)新的純抵押貸款，客人需要提交自有的房產(chǎn)證、個(gè)人身份證明、婚姻狀況證明、購(gòu)買(mǎi)新房的房屋資料等到銀行進(jìn)行審批。

首期款差一成實(shí)在無(wú)余錢(qián)

王小姐是獨(dú)自一人在廣州工作的單身女子，她看中一套93平方米的新房，受到房貸新政影響，作為上車(chē)族的她必須支付房?jī)r(jià)30%的首付款。王小姐看中的這個(gè)樓盤(pán)是市郊邊緣的房子，開(kāi)發(fā)商不愁賣(mài)，也不打算幫她暫時(shí)墊付額外一成的首期款。王小姐告訴記者，家里已經(jīng)為她出了大部分的首期款，實(shí)在找不出余錢(qián)來(lái)給那一成首期。

解決方案：王小姐是政府公務(wù)員，薪高糧準(zhǔn)，符合個(gè)人信用貸款的資格，專家建議王小姐用個(gè)人信用貸款來(lái)臨時(shí)支付額外的一成首期款。記者在某外資銀行的網(wǎng)頁(yè)上查詢到，個(gè)人信用貸款又名無(wú)抵押貸款，個(gè)人提交工作單位、收入等資料后，最快4天內(nèi)批復(fù)貸款申請(qǐng)。這個(gè)外資銀行可提供貸款額兩萬(wàn)至10萬(wàn)元的個(gè)人信用貸款，年期最長(zhǎng)為4年。銀行人士建議，王小姐還可以利用手上兩個(gè)信用卡透支支付小額房款缺口。

悲情買(mǎi)家步步受制

寧損定金放棄買(mǎi)房

小易看房多年終于相中一套房子，下定沒(méi)幾天，國(guó)家就出臺(tái)了樓市調(diào)控新政，要求第二套住房要首付五成并且利率上浮1.1倍。由于他只能支付三成的首付，只好到處打探消息，看能不能找到放貸條件相對(duì)寬松的銀行。這時(shí)銀行告訴他，他目前有兩套住宅貸款記錄，因此這次購(gòu)房要作第三次置業(yè)處理。小易去人行一查，原來(lái)他貸款購(gòu)買(mǎi)了車(chē)位被銀行記成了住宅貸款。解決這個(gè)問(wèn)題后，一家銀行表示，只要還清了房貸，再次購(gòu)房可視為首次置業(yè)。小易聯(lián)系這家銀行的同時(shí)，也把貸款趕緊一次性付清了。誰(shuí)料，就在小易還清第一套住房貸款的第二天又傳來(lái)“噩耗”：二套房界定不以房貸記錄為準(zhǔn)，而是以房管局登記為準(zhǔn)?！拔揖透悴欢?，我只是想買(mǎi)個(gè)房給父母住，又不是炒房，怎么政策老是跟我過(guò)不去呢”，小易一怒之下3萬(wàn)元定金也不要了，房也不買(mǎi)了。

用公積金貸款可首付三成

解決方案:有關(guān)專家表示，小易現(xiàn)在買(mǎi)房遇到的難題主要是首付的問(wèn)題，由于現(xiàn)在二套房首付要五成，超過(guò)了他的支付能力，因此按照現(xiàn)在的政策，他選擇商業(yè)貸款的路已經(jīng)堵死。專家建議，小易可以考慮公積金貸款的方式。目前廣州公積金貸款還沒(méi)有變化，即便是二套三套也可以首付三成。小易目前第一套住房無(wú)論有無(wú)申請(qǐng)過(guò)公積金，在已結(jié)清所有房貸的情況下，仍可申請(qǐng)最高50萬(wàn)的公積金貸款，如果是以夫妻名義申請(qǐng)，最高可達(dá)80萬(wàn)元。

打算退房型

沒(méi)了優(yōu)惠利率萌生退房意

眼看樓價(jià)越來(lái)越高，小夢(mèng)終于忍不住出手，今年1月購(gòu)入海珠區(qū)某指標(biāo)性樓盤(pán)，簽完約過(guò)了沒(méi)幾天，辦理按揭的中行就下了通知，說(shuō)是收緊房貸，調(diào)整利率，小夢(mèng)被開(kāi)發(fā)商告知“我們(開(kāi)發(fā)商)已經(jīng)和銀行協(xié)商好了，這批買(mǎi)房的業(yè)主都可以趕上貸款七折利率的末班車(chē)”。最近，中央政策不斷，小夢(mèng)有點(diǎn)心焦，怎么簽合同都已經(jīng)將近三個(gè)月了，都沒(méi)動(dòng)靜呢。小夢(mèng)抽空查了一下陽(yáng)光家緣，她發(fā)現(xiàn)自己這一批買(mǎi)房的，都顯示是已簽約狀態(tài)，還未辦理備案以及預(yù)告登記。如果沒(méi)有辦理備案及預(yù)告登記，就無(wú)法辦理抵押登記，銀行就沒(méi)辦法放款。于是，小夢(mèng)去律師行調(diào)看了自己的貸款合同公證書(shū)，上面赫然寫(xiě)著“下浮15%”，即利率按基準(zhǔn)利率的85%執(zhí)行，而批準(zhǔn)的日期為2010年2月24日。小夢(mèng)這下可傻眼了，現(xiàn)在自己每個(gè)月的利息額要增加40%！

小夢(mèng)非常憤怒，如果當(dāng)時(shí)律師行能即時(shí)如實(shí)通告自己的貸款利率情況，她完全有時(shí)間去找另外的銀行來(lái)做按揭，損失也就不會(huì)有那么大了。心灰意冷的小夢(mèng)想到了退房?？头块T(mén)表示，如果要退房，必須先向開(kāi)發(fā)商提交退房申請(qǐng)書(shū)，表明退房原因。接下來(lái)，就必須走流程，經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目公司以及集團(tuán)公司審批后，方能最后決定能否退房。

退房需衡量損失至少數(shù)萬(wàn)

解決方案：退房需要繳納兩筆費(fèi)用：已交樓款的2%。作為退房的手續(xù)費(fèi)以及3元∕m2的退房費(fèi)。如果按100平方米、200萬(wàn)元總價(jià)首付三成即60萬(wàn)元來(lái)計(jì)算，這筆費(fèi)用應(yīng)該是1200元加上300元，共1500元。而此筆費(fèi)用只是相關(guān)政府管理部門(mén)收取的必須費(fèi)用。

除此之外，買(mǎi)家還必須為主動(dòng)退房付出違約金。小夢(mèng)翻看了自己簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，里面沒(méi)有一條是關(guān)于退房費(fèi)用的。對(duì)此，記者采訪了廣東正大聯(lián)合律師事務(wù)所律師李瑾。李律師表示，一般在合同中，滿足乙方即買(mǎi)家可以退房的條件為逾期辦理房產(chǎn)證和逾期交樓。至于小夢(mèng)遇到的情況，在合同中如果有對(duì)此約定從約定，如果沒(méi)有約定的話即要看雙方協(xié)商的結(jié)果。一般的情況是，作為買(mǎi)家的乙方需要繳納簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)的定金作為違約金。而記者采訪了多家發(fā)展商發(fā)現(xiàn)，也有在合同中約定繳納總房款10%或不等比例的金額作為違約金的。

而在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同之時(shí)，買(mǎi)家還需要繳納各種稅費(fèi)。相關(guān)專業(yè)人士告知，這要視合同辦理程序?yàn)闇?zhǔn)，如果是辦理登記備案或抵押登記已經(jīng)發(fā)生的費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商不予退回。而如果沒(méi)有發(fā)生，則須如數(shù)退回。按小夢(mèng)的情況，她簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)繳納定金5萬(wàn)元，退房費(fèi)及手續(xù)費(fèi)1500元左右，再加上開(kāi)發(fā)商有可能退回的4000元，小夢(mèng)總共的損失在47500元左右。

該不該入市？

碰到心水樓

買(mǎi)家不怕跌價(jià)

駱女士在老城區(qū)有一套兩房單位，家里三口人，先生和女兒都一直想有一間獨(dú)立的書(shū)房。想在靠近自己上班的龍洞板塊買(mǎi)套三房，哪曾想，四處轉(zhuǎn)了一圈，都沒(méi)有適合的三房單位推出。好不容易傳出“寶翠園”有三房單位推出的消息，卻剛好遇上了樓市新政的出臺(tái)。

五成的首付對(duì)駱女士而言并不是太大的問(wèn)題，樓價(jià)會(huì)不會(huì)跌倒是最讓駱女士感到擔(dān)心的一件事。買(mǎi)吧，萬(wàn)一樓價(jià)真的跌個(gè)一兩成，那自己多年的積蓄豈不是不見(jiàn)了一截?不買(mǎi)吧，這種既朝南又有小區(qū)的單位以后也少有了，萬(wàn)一日后買(mǎi)不到怎么辦？先生倒是干脆：“反正你買(mǎi)房子也不是投資，好不容易找到一間自己喜歡的。買(mǎi)了再說(shuō)，也許跌完之后還能漲回來(lái)呢?！苯Y(jié)果，駱女士是抱著“跌就跌吧，還是先買(mǎi)了再說(shuō)”這樣的心態(tài)，買(mǎi)下了自己喜歡的單位。

還能投資嗎？

部分投資者轉(zhuǎn)投

商用物業(yè)懷抱

房貸新政實(shí)施，五成首付及基準(zhǔn)利率1.1倍的貸款利率，與商業(yè)物業(yè)的按揭條件接近，開(kāi)發(fā)商憧憬商用物業(yè)有可能轉(zhuǎn)變成投資者的“避風(fēng)港”而加大推廣力度，市民手機(jī)上也頻頻接到產(chǎn)權(quán)鋪的銷(xiāo)售促銷(xiāo)短信。記者從多個(gè)商用物業(yè)項(xiàng)目了解到，房貸新政后的確多了住宅投資者前來(lái)咨詢，珠江新城高端住宅投資客回流轉(zhuǎn)買(mǎi)幾百萬(wàn)一個(gè)的萬(wàn)麗皮具城批發(fā)鋪，該項(xiàng)目上周末成交上升了30%。市場(chǎng)人士表示，由于商鋪和寫(xiě)字樓的投資門(mén)檻比住宅高不少，樓市資金大規(guī)?！白「纳獭鄙形从楷F(xiàn)，建議投資者多了解商用物業(yè)的投資渠道。