房貸新政下購房合同變身 違約風(fēng)險指向購房者
三套房貸突然叫停，讓原本已經(jīng)逐漸平靜的樓市又起波瀾。
近日，不少購房者向時報熱線反映，在簽訂購房合同時，開發(fā)商要求簽訂“補(bǔ)充條款”，“銀行不放款的話，就要我們?nèi)恳淮涡愿肚?。這個事情可怎么辦呢？”
補(bǔ)充條款究竟是怎么回事？
購房合同添多處“附加條款”
記者了解到，由于樓市新政的頻繁出臺，導(dǎo)致了大量的交易糾紛，使得交易雙方對“違約風(fēng)險”的關(guān)注，上升到一個新的高度。
實(shí)際上，早在三套房停貸事件之前，就已經(jīng)有部分開發(fā)商和二手中介琢磨著在合同里加入“補(bǔ)充條款”。對房貸辦理過程中可能出現(xiàn)的不確定因素，都做了詳細(xì)的描述，并提出了違約需承擔(dān)的責(zé)任。
這幾項(xiàng)條款分別是：購房者如遭遇貸款政策變化而不能獲得銀行貸款的，購房者須以其他支付方式完成支付，否則即視為違約；
因購房者個人資信原因，或不能提供相關(guān)資信文件，導(dǎo)致不能放款的，購房者須以其他支付方式完成支付，否則即視為違約；
銀行同意放款，但貸款額度低于申請額度的，購房者須補(bǔ)足余款，或以其他支付方式完成支付，否則即視為違約；
銀行要求提高首付比例的，購房者需在15天內(nèi)補(bǔ)足余款，否則即視為違約；
銀行要求提高利率水平的，購房者須按要求履行，或以其他支付方式完成支付，否則即視為違約；
經(jīng)銀行審核后，要求增加資信文件的，購房者須在7天內(nèi)提供給銀行，否則即視為違約；
購房者若遭遇公積金政策變化而不能獲得公積金的，購房者須在15天內(nèi)轉(zhuǎn)為商業(yè)按揭，或以其他支付方式完成支付，否則即視為違約。
“附加條款”為開發(fā)商避險
補(bǔ)充條款究竟是不是《商品房買賣合同》中新增加的條款呢？記者就此咨詢了省建設(shè)廳。省建設(shè)廳房地產(chǎn)處副處長壽歡林告訴記者，這些補(bǔ)充條款均不是新版買賣合同中的條款，而且浙江省建設(shè)廳和浙江省工商行政管理局在2008年年底至今，并沒有制定過新的合同條款?！靶略龅难a(bǔ)充條款應(yīng)該是開發(fā)商自行制定的?！眽蹥g林表示，透明售房網(wǎng)上公示的《商品房買賣合同》是一個合同范本，開發(fā)商有權(quán)利根據(jù)自己的情況再附加部分合同條款。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，這種附加“補(bǔ)充條款”的合同，在部分樓盤已經(jīng)存在。丁橋某樓盤開發(fā)商早在三套房停貸之前就將“補(bǔ)充條款”加入了購房合同中。“把丑話說在前頭，畢竟現(xiàn)在政策出得太頻繁了?！币晃婚_發(fā)商私下告訴記者。
除了新房買賣中涉及“補(bǔ)充條款”，二手房買賣中也是如此。華邦地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在《房屋轉(zhuǎn)讓合同》也有相同的條款，“這些條款會按照買賣雙方自己的意愿添加的，沒有強(qiáng)制性的要求每個合同的后面都有附加條款，具體約定是怎么樣的，要看雙方怎么談?！边@位負(fù)責(zé)人表示。
購房需仔細(xì)閱讀合同文本
“實(shí)際上對這幾個補(bǔ)充條款還是要仔細(xì)分析的。比如說，提高首付比例、提高利率等這些問題，本來就是購房者應(yīng)該承擔(dān)的風(fēng)險?！?房產(chǎn)評論員丁建剛表示，如果因?yàn)橘J款政策的突然變化而要求購房者一次性支付全款，那么這種附加條款就是站在開發(fā)商這一邊制訂的了。
浙江海浩律師事務(wù)所律師李慧表示，從這些附加條款看，開發(fā)商對于風(fēng)險的規(guī)避是非常有天賦的。
李慧認(rèn)為，實(shí)際上這些條款本身并非天然無效或生效，關(guān)鍵看開發(fā)商是否依照法律的規(guī)定簽訂合同。該類條款屬于免除或限制開發(fā)商自身責(zé)任的情形，據(jù)《合同法》第39條，在訂立合同前，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)采取合理的方式提請購房者注意這些條款，并予以必要的解釋說明，否則，這些條款不能對購房者生效，即不能制約購房者。
丁建剛表示，對于購房者而言，應(yīng)當(dāng)充分仔細(xì)閱讀合同文本，雖然合同條款往往繁多，但商品房是特殊重大產(chǎn)品，不可掉以輕心，以免引起糾紛。針對開放商規(guī)避政策風(fēng)險的行為，建議相關(guān)管理部門做好積極引導(dǎo)，避免開發(fā)商的不規(guī)范做法。
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