沈陽(yáng)驗(yàn)房 綠地的新年愿望：把萬(wàn)科從行業(yè)老大寶座上拉下來(lái)
www.www.pishfish.com 2014-01-24 來(lái)源：沈陽(yáng)房參謀房產(chǎn)信息咨詢有限公司
前不久，房企帶頭大哥萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“萬(wàn)科”)將2014年的銷售目標(biāo)定為2000億元，而近日綠地集團(tuán)(下稱“綠地”)董事長(zhǎng)張玉良卻聲稱2014年的地產(chǎn)銷售額要沖2400億元，新年的愿望是把萬(wàn)科從房地產(chǎn)行業(yè)老大的寶座上拉下來(lái)，直接叫板萬(wàn)科。
多元化操作越來(lái)越嫻熟的綠地，大有后來(lái)者居上之勢(shì)。與萬(wàn)科之間的差距，正在快速縮小。2012年，萬(wàn)科銷售1418億元，綠地集團(tuán)銷售1078億元，2013年，萬(wàn)科銷售額為1709億，綠地是1625億元，增速上，萬(wàn)科是21%，綠地是53%。用張玉良的話來(lái)說(shuō)，“也就是兩個(gè)項(xiàng)目的差距”。
比起綠地的咄咄逼人，萬(wàn)科顯得淡定。但實(shí)際上，過(guò)去的一年，以住宅專業(yè)化聞名的萬(wàn)科，在進(jìn)入非住宅領(lǐng)域的路上，也沒閑過(guò)。
綠地拉長(zhǎng)戰(zhàn)線挑戰(zhàn)萬(wàn)科
單從銷售額上看，2013年，綠地的銷售總額與萬(wàn)科只有80多億元的差距；若從銷售面積上看，綠地已經(jīng)超過(guò)萬(wàn)科躍居第一。綠地集團(tuán)2013年完成預(yù)銷售面積超1660萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)38%。
而這次綠地赤裸裸地叫板萬(wàn)科，它的底氣來(lái)自哪？無(wú)疑，來(lái)自拉長(zhǎng)的戰(zhàn)線。而隨著整體上市提上日程，綠地挑戰(zhàn)萬(wàn)科又添了籌碼。盡管之前對(duì)借殼港企金豐投資語(yǔ)焉不詳，但近日此事已經(jīng)基本確定，綠地計(jì)劃于2014年上半年完成整體上市。
綠地的商住比例均衡，2012、2013年兩年來(lái)預(yù)銷售收入中商業(yè)項(xiàng)目的比例都超過(guò)40%，這部分收入主要來(lái)自于超高層地標(biāo)建筑及城市綜合體。商業(yè)項(xiàng)目是綠地的重要產(chǎn)品類型，按照估計(jì)，未來(lái)收入很有可能超過(guò)住宅。
綠地自稱是“最懂得政府的開發(fā)商”，最典型的代表就是它的超高層地標(biāo)建筑模式。這些超高層的建筑，集寫字樓、購(gòu)物中心、酒店等于一體，但對(duì)綠地集團(tuán)的最大貢獻(xiàn)，實(shí)則是獲得地方政府的政策支持并拿到捆綁的住宅用地，且往往地價(jià)不高，“綠地有些項(xiàng)目的土地成本較低，因?yàn)橛械胤秸墓膭?lì)政策”，張玉良稱，其原因就是綠地投政府所好，“做了地方政府想做、而當(dāng)?shù)仄髽I(yè)做不了的事”。
當(dāng)政府推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，綠地又打出了產(chǎn)業(yè)新城的概念，2013年，綠地在哈爾濱、南昌、西安、呼和浩特、銀川、鄭州、?？诘榷⑷€重點(diǎn)城市累計(jì)投建10多個(gè)大型“產(chǎn)城一體化”新城項(xiàng)目，主要是舊城改造和新城建設(shè)。
張玉良近期表示，綠地在呼和浩特白塔、?？陟`山等地空港產(chǎn)業(yè)城項(xiàng)目已先后啟動(dòng)，同時(shí)昆明、南昌、濟(jì)南、哈爾濱等地空港產(chǎn)業(yè)城項(xiàng)目順利推進(jìn)，并整合各方產(chǎn)業(yè)資源，與東航、正大等多個(gè)行業(yè)龍頭企業(yè)開展戰(zhàn)略合作。不過(guò)，在這方面具體如何運(yùn)作，外界還是有困惑。
海外布局七國(guó)十一城
除此之外，綠地在海外市場(chǎng)上的布局亦不容小覷。綠地集團(tuán)內(nèi)部將2013年視為國(guó)際化元年，2013年3月綠地簽署澳洲悉尼項(xiàng)目；5月鉑驪酒店在德國(guó)法蘭克福掛牌；7月通過(guò)資產(chǎn)置換簽約西班牙馬德里、巴塞羅那兩家酒店，同時(shí)還拿下美國(guó)洛杉磯項(xiàng)目；8月簽署泰國(guó)曼谷、芭提雅兩個(gè)項(xiàng)目；10月登陸紐約；11月追資韓國(guó)投建濟(jì)州最高雙子塔；12月悉尼“綠地中心”開建并預(yù)售，同時(shí)進(jìn)駐墨爾本。加上2012年底正式啟動(dòng)的韓國(guó)濟(jì)州項(xiàng)目，2014年1月最新進(jìn)入的英國(guó)倫敦，綠地已經(jīng)布局四大洲七國(guó)十一城，已確定項(xiàng)目投資額超100億美元。
2013年，綠地集團(tuán)海外收入約30億元，而隨著2014年洛杉磯、紐約、倫敦、泰國(guó)等一批項(xiàng)目開工并預(yù)售，張玉良預(yù)計(jì)今年海外業(yè)務(wù)將為綠地集團(tuán)貢獻(xiàn)130億元。
“我預(yù)計(jì)2014年的樓市比2013年會(huì)稍微遜色。按照綠地的企業(yè)布局，樓市降溫對(duì)它的沖擊不會(huì)很大。相比萬(wàn)科的穩(wěn)健，綠地這些年發(fā)展迅速，按照如今的態(tài)勢(shì)，未來(lái)超過(guò)萬(wàn)科也是有很大可能的，地產(chǎn)格局也會(huì)有些適當(dāng)?shù)淖兓?rdquo;上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
萬(wàn)科被迫多元化應(yīng)對(duì)
相比綠地的雄心勃勃，萬(wàn)科顯得淡定。在此之前，郁亮就表示不介意被其他房企超過(guò)，“萬(wàn)科要做世界級(jí)的優(yōu)秀企業(yè)，這不一定就是指規(guī)模大。萬(wàn)科現(xiàn)在追求的不是規(guī)模，而是更關(guān)注管理結(jié)構(gòu)以及企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。”
但是萬(wàn)科并不甘愿做老二。在萬(wàn)科30年的歷史中，它曾經(jīng)介入過(guò)超市、礦泉水、影視等領(lǐng)域，也曾經(jīng)開發(fā)過(guò)商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓，但最終，抵制多元化的萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石開始剝離多元化，在住宅專業(yè)化這條路上大步流星。從百億到千億的跨越，萬(wàn)科只用了五年，在2010年，萬(wàn)科帶著70.55%的增速，成為第一家千億房企。不過(guò)，它也在接受千億定律的考驗(yàn)，銷售增速在放緩。2011年，減至12.37%，2012年為16%。
雖然當(dāng)年王石堅(jiān)決抵制多元化，甚至稱“誰(shuí)要是多元化，就算我死了，在棺材里也要伸手出來(lái)反對(duì)”。不過(guò)，在過(guò)去的一兩年里，面對(duì)形勢(shì)變化，萬(wàn)科卻在多元化發(fā)展方面下了不少工夫。
在2012年5月宣布收購(gòu)南聯(lián)地產(chǎn)后，萬(wàn)科又在2013年1月宣布擬進(jìn)行B股轉(zhuǎn)H股，打通海外融資渠道。與此同時(shí)，海外開發(fā)方面，重新吹起了商業(yè)開發(fā)的號(hào)角，又研究社區(qū)商業(yè)，入股徽商銀行，在非住宅路上忙得不亦樂乎。
相比綠地在海外布局上的雷厲風(fēng)行，萬(wàn)科顯得小心翼翼得多，都以合作為主，并且對(duì)進(jìn)入也顯得謹(jǐn)慎。此前，萬(wàn)科在業(yè)務(wù)國(guó)際化領(lǐng)域仍停留在與國(guó)際設(shè)計(jì)公司等第三方企業(yè)合作。2013年1月23日，萬(wàn)科置業(yè)與香港新世界發(fā)展聯(lián)手，作價(jià)34.34億港元投得新界區(qū)港鐵西鐵荃灣西站六區(qū)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，走出海外投資第一步。不到一個(gè)月，萬(wàn)科走進(jìn)舊金山，入伙鐵獅門商住項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，從這兩個(gè)項(xiàng)目的情況來(lái)看，萬(wàn)科均是“花錢買經(jīng)驗(yàn)”。里昂證券發(fā)布的研究報(bào)告認(rèn)為，合作開發(fā)對(duì)新世界發(fā)展的重要性較萬(wàn)科為大。
而在金融與商業(yè)方面，2013年底，萬(wàn)科以30億元的代價(jià)入股徽商銀行。萬(wàn)科方面稱，入股的目的是為了更好地滿足公司客戶在金融服務(wù)方面的需求，尤其是社區(qū)金融服務(wù)上的需求。在商業(yè)方面，更是加大投資力度。用郁亮的話來(lái)說(shuō)，“我們要保證自己在任何一個(gè)環(huán)境中都能存活，就要隨時(shí)調(diào)適自己”。包括郁亮在內(nèi)，萬(wàn)科的絕大多數(shù)高管更愿意將這些轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略視作是“專業(yè)做住宅”的縱向延伸。
2013年年中，萬(wàn)科提出了城市配套服務(wù)商這一概念，“目前萬(wàn)科正從產(chǎn)品提供商向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)變，為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)定位，萬(wàn)科不得不做商業(yè)地產(chǎn)，除了滿足居民日常生活需要的社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域，未來(lái)也可以考慮經(jīng)營(yíng)垃圾場(chǎng)。”郁亮說(shuō)。
“萬(wàn)科轉(zhuǎn)向城市配套服務(wù)商，這個(gè)定位很重要。萬(wàn)科已經(jīng)越過(guò)拼命拿地、蓋房子、買房子的階段。”資深地產(chǎn)評(píng)論人王世泰對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
萬(wàn)科之前也做商業(yè)地產(chǎn)，但顯然，有被動(dòng)的因素，用他們的話來(lái)說(shuō)，是因?yàn)闆]有干凈的地，地塊要求配建相應(yīng)的商業(yè)配套。不過(guò)如今，其也是主動(dòng)介入。在2013年年初，萬(wàn)科組建了“商用地產(chǎn)管理部”，商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略明晰，由集團(tuán)高級(jí)副總裁毛大慶主管。毛大慶此前長(zhǎng)期供職于以商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)見長(zhǎng)的新加坡開發(fā)商凱德置地。
萬(wàn)科表示，2013、2014年，萬(wàn)科將陸續(xù)開業(yè)一批社區(qū)商業(yè)和區(qū)域購(gòu)物中心，其中包括北京金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)、深圳九州萬(wàn)科廣場(chǎng)、蘇南萬(wàn)科美好廣場(chǎng)、無(wú)錫萬(wàn)科運(yùn)河外灘、西安萬(wàn)科紅、東莞松湖萬(wàn)科生活廣場(chǎng)6個(gè)大型購(gòu)物中心項(xiàng)目。在2013年11月，其運(yùn)營(yíng)的第一個(gè)購(gòu)物中心北京金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。萬(wàn)科當(dāng)前商業(yè)住宅“二八開”的局面已經(jīng)形成，其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資已超百億元。然而，實(shí)際上，圍繞著萬(wàn)科的還有疑云，萬(wàn)科被指缺乏商業(yè)地產(chǎn)細(xì)胞，從萬(wàn)科紅這種社區(qū)商業(yè)到壹海城這種大型城市綜合體，萬(wàn)科的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式竟然停留在“分拆返租”的初級(jí)階段。
而對(duì)于萬(wàn)科的多元化，業(yè)內(nèi)也認(rèn)為是應(yīng)時(shí)之舉。“這主要是萬(wàn)科對(duì)行業(yè)變化、形勢(shì)變化做出的一個(gè)調(diào)整。相比起來(lái)，住宅市場(chǎng)的需求沒有以前強(qiáng)勁。而綠地商住發(fā)展均衡，發(fā)展速度更快。”楊紅旭對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。